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대출상환능력 심사 정확성 높인다… 신DTI·DSR 산정방식 마련금융위, ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’ 발표

부동산임대업 등 개인사업자 대출 심사는 강화

내년부터 도입되는 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)의 구체적인 산정방식이 마련됐다. 개인사업자대출에 대한 여신심사가이드라인도 나왔다.

금융위원회는 27일 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 지난달 24일 발표된 가계부채 종합대책의 후속 방안이다.

이번 방안은 차주의 정확한 상환능력을 심사하고 금융회사의 자율성을 보장하는 동시에 서민 실수요자를 보호하는 기본방향에 따라 수립됐다.

우선 ‘신DTI’는 현행 방식에 차주의 상환능력을 좀 더 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정방식을 개선했다.

소득의 안정성·지속성 등을 파악하기 위해 △근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원 등을 통해 차주의 최근 2년간 증빙소득을 확인하고 △연소득이 없는 퇴직자 등에게는 예외적으로 국민연금, 건강보험료 납부내역 등을 활용할 수 있게 허용하되 최대 10%까지 추정소득의 일부분을 차감해 반영할 수 있게 했다.

또 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주는 장래소득 예상 증가분도 반영토록 했다. 연소득은 차주 본인을 기준으로 하되, 배우자의 주담대가 없는 경우엔 배우자 소득까지 합산하는 기존 방식은 유지된다.

부채 산정시 기존 DTI보다 가계부채를 포괄적으로 반영토록 한다. 기존에는 신규 주담대의 원리금과 기존 주담대를 포함한 기타 대출의 이자만 합산해 산정하던 것을 기존 주담대 원리금까지 추가로 합산해 부채를 산정한다. 또한 두 번째 신규 주담대부터는 만기를 제한한다.

‘DSR(총체적상환능력심사제)’은 모든 가계대출의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영해 대출하는 자율적 여신심사 체계다. 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율이다.

이때 소득산정은 신DTI와 동일하고, 소득산정이 어려울 경우엔 금융회사에게 자율성을 부여토록 했다. 부채산정은 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영토록 했으며, 구체적으로 △주담대는 신DTI와 동일하게 △전세대출은 이자상환액만 포함하고 △신용대출 및 비주택담보대출, 마이너스통장 등 한도대출은 10년간 분할상환하는 것으로 산정한다.

‘개인사업자대출 여신심사가이드라인’도 도입돼 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 관리 기반이 마련된다. 금융회사가 매년 3개 이상의 관리대상 업종을 선정해 업종별 한도를 설정토록 했고, 한도 도달시 여신취급 기준을 강화하는 등 조치를 마련토록 했다.

또한 1억원을 초과하는 신규대출 취급시 차주의 소득대비대출비율(LTI)을 산출해 참고지표로 활용하고, 상권 및 업황 등을 여신심사에 고려토록 했다.

특히 부동산임대업에 대한 여신심사는 강화된다. 임대업 이자상환비율(RTI, Rent to Interest)을 도입해 심사한다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업과 임대건물의 연간이자비용을 합산한 금액으로 나눈 비율이다. 임대소득은 임대차계약서, 시세자료, 감정평가서 등을 근거로 산출하고, 이자비용은 해당 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산하며 금리상승에 대한 스트레스 금리(최저 1%)까지 가산해 산정한다.

한편, 금융위원회는 신DTI, DSR 도입으로 선진화된 여신심사 관행을 정착되고, ‘개인사업자대출 여신심사가이드라인’ 도입으로 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 관리가 가능해 질 것으로 기대하고 있다.

류승훈 기자 ryush@kosca.or.kr

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