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대규모 상가건물 ‘구좌 분양’ 안전하게 하는 법,,

대규모 상가건물을 작은 규모로 쪼개 다수에게 분양하는 소위 ‘구좌 분양’을 하는 경우가 많아졌습니다. 하나의 구좌는 독립된 점포로 영업하기에는 너무 작고, 보통 수십, 수백 개의 구좌가 모인 한 층 또는 건물 전체가 일체로 임대돼 대형 쇼핑몰 등이 운영됩니다. 수분양자는 적은 투자금으로 공실 발생 위험을 피하면서 안정적인 임대수익을 기대할 수 있고, 시행사 입장에서도 수분양자 모집과 상가 활성화에 유리한 방식입니다.

이러한 구좌 분양 방식의 계약이 유효한지에 대해, 법원 판결은 엇갈려 왔습니다. 개별 구좌가 독립된 점포로서의 구조상, 이용상 독립성을 갖추지 못했기 때문에 구분소유권의 객체가 될 수 없다는 이유로 분양계약 자체가 무효라고 본 판결이 있는가 하면, 개별구좌가 구분점포로서 요건을 갖춰 분양계약이 유효하다고 본 판결도 있었습니다.

대법원이 얼마 전 구좌 분양계약도 유효하다는 판결을 내렸습니다.

A시행사는 대규모 상가건물(지하8층, 지상16층)의 지하2층을 대규모 유통업체에 일괄 임대해 백화점 식품관으로 운영하도록 하던 중에, 지하2층을 480개의 점포로 분할해 구분등기를 마쳤습니다. 이렇게 분할된 전용면적 5㎡ 전후의 개별 점포를 각각 분양하면서, 일정 기간 동안 임대수익을 보장하겠다는 수익금지급보장약정도 체결했습니다. 이후 수분양자들에게 등기가 완료됐고, 수익금도 지급됐습니다. 그런데 수분양자들이 A시행사를 상대로 분양계약의 무효, 취소를 주장하면서 분양대금을 돌려달라는 소송을 제기했습니다.

대법원은 한 구좌에 해당하는 개별 점포가 일괄 임대돼 운영되는 기간 동안 경계표지나 건물번호표지가 견고하게 설치되거나 부착돼 있지 않았다고 해도 임대기간 이후 경계표지나 건물번호표지를 갖출 수 있고, 특히 수분양자들도 이런 상가 현황을 알고 분양계약을 체결했다는 점 등을 중요하게 고려해, 소위 구좌 분양의 유효성을 최초로 인정했습니다(대법원 2017. 12. 22. 선고 2016다276559ㆍ2017다225398ㆍ2017다242522 판결).

분쟁의 불씨가 완전히 꺼진 것은 아닙니다. 수분양자들은 분양계약의 무효뿐만 아니라 취소도 주장했는데, 이 부분에 대해서는 대법원이 판단을 하지 않았기 때문입니다. 구체적인 사실관계에 따라, 고액의 임대수익을 기대한 상가 분양이 사기에 의한 매매계약으로 취소될 가능성은 여전히 남아 있습니다.

수익형 상가투자를 하는 수분양자는 건축물의 허가 관련 사항을 미리 확인하고, 상가투자의 핵심이라 할 수 있는 임대수익에 관한 내용을 계약 체결 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 단순한 광고문구나 홍보에 현혹될 것이 아니라, 실제 계약서에 어떻게 적혀 있는지를 잘 따져봐야 하겠습니다.

박보영 변호사 bypark@jipyong.com

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