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[보라매칼럼] 삐걱대는 ‘1기 신도시 재건축 선도지구’

1기 신도시 재건축이 답보상태를 벗어나지 못하고 있다. 지난해 11월 정부와 경기도가 선정한 정비 선도지구가 이주대책, 사업조건 완화 등을 두고 해법을 찾지 못하고 있기 때문이다. 특히 강남권 주택 수요를 분산할 수 있는 성남시 분당이 제자리걸음을 걷고 있다. 정부가 의욕적으로 시동을 건 사업이 신도시 공급 병목의 상징으로 전락할까 우려된다.

분당 재건축 선도지구의 최대 난제는 이주대책이다. 최근 국토교통부는 성남시 측에서 제안한 이주 주택 대체 후보지 5곳에 대해 부적절하다는 입장을 내놨다. 행정절차, 공사 기간 등을 고려했을 때 당초 계획한 2029년까지 입주할 수 없는 입지라는 이유에서다.

국토부는 작년 11월 정비사업에 따른 이주대책 후보지(1500가구)로 성남아트센터와 중앙도서관 사이 유휴 부지를 선정한 바 있다. 하지만 지역 주민들의 거센 반발에 부딪혔고, 이에 성남시가 내놓은 후보지도 탈락하면서 사업추진에 제동이 걸렸다. 국토부는 허용 정비물량 제도를 통해 이주 수요를 분산할 방침이다. 이를 다른 말로 표현하면 ‘주택공급 지연’이다.

문제는 이뿐만 아니다. 분당 선도지구 내 일부 아파트 단지 주민들은 ‘제자리 재건축’을 요구하면서 선도지구 취소 움직임도 보인다. 또한 장수명 주택 인증, 공공기여 등 선도지구 선정 요건에 포함된 항목들로 인해 사업비 부담이 커진다며 이를 완화해야 한다는 주장도 나오는 상황이다.

국토부가 작년 11월 ‘1기 신도시 선도지구’ 5곳을 선정한 건 1기 신도시 재정비 마스터플랜의 선례를 만들기 위해서다. 정비계획과 용적률, 기반시설 기여 방식 등 향후 전체 신도시 재정비 방향을 결정짓는 역할을 하게 된다. 정부는 성남시 분당, 고양시 일산, 안양시 동안구 평촌, 부천시 중동, 군포시 산본 등 5곳에서 총 3만5897가구를 선정했다. 1기 신도시 전체 가구 수의 9%에 해당한다. 이 중 분당은 1만2055가구를 차지한다. 정부는 2027년 착공, 2030년 입주라는 공격적인 목표를 세웠다.

분당을 주목하는 이유는 서울 강남의 주택 수요 분산역할을 하기 때문이다. 강남 3구는 이미 토지거래허가구역 등 각종 규제에도 불구하고 신고가 행진을 이어가고 있다. 한국은행의 기준금리 인하 가능성까지 더해지며 매수 심리를 자극하는 분위기다. 이럴수록 시장에 매력적인 신규 주택 공급해야 한다.

국토부와 지자체는 올해 하반기 중 1기 신도시 선도지구 2차 사업지구를 선정할 방침이다. 이를 위해 6월 중 2차 사업지구 선정 방식을 발표할 예정이다. 문제는 1차 지구들이 제 역할을 못한 채 추가 지역을 선정할 경우, 공급 속도는 더 느려지고, 병목현상에 대한 불안감은 커진다는 점이다. 선정된 지역도 주민 갈등, 수익성 논란, 공공기여 이슈 등으로 논란을 반복한다면, 결국 시장에 ‘공급 없는 공급정책’이라는 역효과만 남길 수 있다.

정부와 지자체, 주민들은 경각심을 갖고 갈등 최소화 및 현실적 대안 마련에 나서야 한다. 사업이 지연될수록 공사비 부담은 더욱 불어난다. 이는 주민 입장에서도 달갑지 않은 소식이다.

국토부와 지자체는 긴장의 고삐를 바짝 죄어야 한다. 대통령선거 후 주택시장의 심리가 어떻게 변할지 알 수 없다. 1기 신도시 정비사업은 단순한 노후 주거지 재건축이 아니라, 수도권 주택시장 안정의 중심축이라는 점을 잊지 말아야 한다.