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[법률] 상가건물 관리단의 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구

최근 대법원은 상가건물 관리단이 공용부분 무단점유자를 상대로 부당이득반환청구를 한 사건에서 소를 제기하기 위한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 않았다고 판단한 원심 판결을 파기환송하는 판결을 했습니다.

위 대법원 판결의 사실관계는 다음과 같습니다. 원고는 A상가의 구분소유자들로 구성된 관리단이고, 피고들은 A상가의 구분소유자 및 그와 커피숍을 공동으로 운영하는 자로서 상가 출입구 앞 대지에 고정시설을 임의로 설치해 커피숍 용도로 점유·사용해 오고 있었습니다.

원고는 관리단집회의 특별결의 정족수 요건을 갖춰 규약을 제정한 적은 없는데, 2016년 5월27일 관리단집회에서 공용부분 관리 및 활용방안에 관한 의결기구 역할을 할 대표위원을 선출해 대표위원회를 구성했습니다. 대표위원회는 2019년 4월5일 피고들에 대한 부당이득반환청구 소송에 관한 변호사 선임비용 지출에 관해 결의했습니다.

집합건물의 구분소유자들은 ‘각각 또는 전원의 이름으로’ 정당한 권원 없는 사람이 집합건물의 공용부분이나 대지를 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 돼 부당이득반환을 구하는 소송을 할 수 있습니다.

한편 집합건물의 관리단은 ‘관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라’ 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대해 부당이득반환에 관한 소송을 할 수 있습니다[｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제16조, 제23조, 제23조의2, 제25조 참조)](대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결 참조).

집합건물의 관리단은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 일정 비율 이상의 결의(집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항)에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론, 이를 타인에게 위임해 처리할 수도 있습니다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결 참조).

이와 같은 법리는 관리단이 집합건물의 공용부분 관리에 관한 업무로서 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대해 부당이득반환을 청구하는 경우에도 마찬가지입니다.

공용부분 ‘변경’에 관한 사항 등을 제외한 ‘관리’에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정하므로(집합건물법 제16조 제1항), 관리단은 통상의 집회결의로써 타인에게 공용부분 관리에 관한 사항을 위임할 수 있습니다.

원심은 관리인이 관리단을 대표해 공용부분의 관리행위에 해당하는 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환을 구하는 소를 제기하려면 규약에 특별한 수권규정이 없는 한 미리 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는데, 원고가 피고들을 상대로 제기한 부당이득반환을 구하는 소는 관리단집회의 결의를 거쳤다거나 규약에 그에 관한 수권조항이 있음을 인정할 증거가 없어, 원고적격이 없는 자에 의해 제기된 것이라는 이유로 이를 부적법하다고 판단했습니다.

그런데 대법원은 원심과 달리 판단했습니다. 대법원은 (i) 원고가 2016년 5월27일 관리단집회에서 통상의 집회결의로서 14인의 대표위원을 선임하는 결의를 했는데, 위 관리단집회에서 의장은 구분소유자들에게 대표위원의 역할이 ‘공용부분의 관리’임을 언급했고, (ii) 구분소유자들은 대표위원회에 공용부분 관리권한이 위임된다는 것을 인식하면서 대표위원회를 구성하는 결의를 했다고 볼 수 있으며, (iii) 대표위원회가 2019년 4월5일 피고들에 대한 부당이득금반환청구 소송에 관한 변호사 선임비용 지출에 관해 결의한 것은, 관리단인 원고로부터 위임받은 바에 따라 공용부분 관리행위에 해당하는 부당이득반환청구권 행사에 관한 의결을 했다고 볼 여지가 있다는 점을 근거로, 원심판결에 집합건물 관리단의 대지 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권의 행사요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 판단했습니다.

이번 대법원 판결은 관리단집회가 공용부분 변경, 관리에 관한 업무를 대표위원회 등의 기관에 위임할 수 있음을 다시 한번 확인하고, 대표위원회가 변호사 선임비용 지출에 관해 결의한 것을 부당이득반환청구권 행사에 관해 결의한 것으로 평가한 점에서 의의가 있습니다. 집합건물 공용부분에 관한 변경, 관리 업무를 수행함에 있어서 관리단집회의 결의 내지는 적법한 권한의 위임이 필요하다는 점을 유의할 필요가 있겠습니다. /법무법인 지평 변호사

[유성욱 변호사] swyoo@jipyong.com
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