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[보라매칼럼] 8·13 부동산 공급대책에 빠진 것

지대(rent)의 분배는 경제학에서도 가장 핵심이면서 논쟁적인 개념이다. 토지가 희소하기 때문에 그 소유자에게 돌아가는 초과이익인데, 솔직히 해당 주인의 능력과는 큰 관련이 없기 때문이다. 지대의 크기를 결정하는 것은 희소성이다. 대체할 자리가 많아지면 줄어들고, 사라지면 늘어난다. 이같은 이유 때문에 지대는 불로소득으로 여겨져 오래전부터 환수 여부를 놓고 논의가 이어졌다.

최근의 부동산 대책들은 이 불로소득 문제를 겨냥하고 있다. 대출 한도를 조이고 양도소득세 중과를 되살린 것도, 보유세 등 조세 제도를 정비하겠다는 것도 부동산에서 생기는 초과이익을 줄이겠다는 뜻으로 읽힌다.

이 문제의식이 틀렸다고 생각하진 않는다. 한국 국민의 생산성이 부동산에 ‘몰빵’되고, 자본이 다른 산업과 자산으로 흘러가지 못한다는 점은 분명한 문제이기 때문이다.

하지만 문제의 인식과 해결 수단을 고르는 일은 다른 사안이다. 정부가 내놓은 대책들은 공교롭게도 모두 토지의 희소성을 높여 지대를 키우는 방향이다.

대출 규제부터 보자. 수도권에서 집을 살 때 빌릴 수 있는 돈은 집값이 15억원 이하면 6억원, 15억원 초과 25억원 이하면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원이다. 집을 사려는 사람의 수요를 묶어 가격을 잡기 위한 목적으로 해석된다.

그런데 대출이 막히면 사려는 사람만 줄어드는 것이 아니다. 집을 팔고 옮기려는 사람도 자기 집을 사줄 사람이 돈을 빌릴 수 있어야 움직인다.

이번 세제 개편안의 핵심 중 하나인 양도세 장기보유특별공제는 어떨까. 1가구 1주택자의 양도세 장특공제 한도를 2029년부터 10억원으로 설정한다. 장기간 집을 보유하고 시세 차익이 클수록 공제 축소 효과가 크게 나타나는 구조다. 집을 팔 때 양도세가 확 올라갈 가능성이 높은데 집주인이 과연 주택을 내놓겠는가? 환수하려는 초과이익이 가장 많이 쌓인 사람에게 오히려 팔지 말라는 신호로 읽힐 수밖에 없다.

최근 아파트 가격 동향이 이를 보여준다. 규제가 집중된 서울 강남과 서초는 내렸고 성북과 중랑 등이 크게 올랐다. 초과이익이 환수가 아니라 규제가 약한 지역으로 이전됐다는 뜻이다.

불로소득을 분배하겠다면 지대를 떠받치는 희소성을 겨냥해야 한다. 사람들이 살고 싶어 하는 자리에 살고 싶어 하는 형태의 집이 충분히 늘면 지대는 자연스럽게 줄어든다.

정부는 8·13 부동산 공급 대책을 통해 수도권에서 ‘23만가구＋α’를 추가 공급하겠다고 했다. 이 중 2만7000가구 규모의 서울 강서 염창동, 경기 남양주, 경기 광주 세 곳을 우선 공개했다.

하지만 재개발·재건축 등 민간 정비사업 규제 완화는 빠졌다. 정비사업 규제 완화가 집값을 자극할 것이라는 논리인데, 정교하게 대응하면 장기적으로는 집값 안정에 기여할 수 있다. 서울 내부에서는 토지의 희소성이 높아진 지 오래다. 도심 유휴부지도 중요하지만 재건축·재개발도 활성화돼야 ‘닥공’도 성공할 수 있다. /손동우 매일신문 기자