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정부가 키운 임대주택, 정부 세금이 막는다.

전셋값이 다시 들썩인다. 1∼2인 가구가 빠르게 늘어 전국 가구 수는 2022년 2166만에서 2037년 2408만으로 불어나는데, 정작 살 만한 임대주택은 모자란다. 특히 아파트가 문제다. 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량이 급감할 것으로 예상되면서, 양질의 거래 비중은 2021년 절반 수준에서 2023년 60%를 넘어섰다. 아파트 임대 수요를 받아낼 그릇이 마땅치 않다.

이 빈자리를 메우라고 정부가 직접 키운 수단이 공공지원 민간임대리츠다. 주택도시기금이 출자해 리츠를 세우고, 민간이 이를 운영해 시세보다 싼 임대료로 10년 이상 임대주택을 공급한다. 임대료도 일반공급은 시세의 95% 이하, 청년·신혼부부에게는 75% 이하로 묶인다. 종잣돈이 공적 자금이고 임대료까지 규제받으니, 투기와는 거리가 멀어도 한참 멀다.

문제는 세금이 이 공익적 리츠를 투기 법인과 구분하지 않는다는 데 있다. 종합부동산세 합산배제에는 공시가격 상한(건설형 12억·매입형 수도권 9억)이 걸려 있다. 서울의 웬만한 새 아파트는 이 상한을 웃돌아, 양질의 신축은 처음부터 배제되기 쉽다. 결국 정작 임대 수요가 가장 많은 서울·도심에 양질의 아파트를 공급할 길이 막히는 셈이다.

한 손으로 기금을 투입해 키운 리츠를, 다른 손의 세금 잣대가 묶는 역설도 벌어진다. 건설형 리츠는 짓는 동안 집값이 올라 공시가격이 상한을 넘으면 예상치 못한 종부세를 떠안는다. 실제로 매입형 임대리츠 인가는 2020년 이전 28건에서 2024년 단 1건으로 쪼그라들었고, 주택도시기금 여유자금마저 2025년 10조원 아래로 내려앉아 신규 출자 승인이 급감할 것이라는 전망까지 나온다.

해법은 어렵지 않다. 주택도시기금이 출자한 공공지원 민간임대리츠는 투기 법인과 분리해, 합산배제 공시가격 상한을 서울·도심 현실에 맞게 높이거나 적용하지 않아야 한다. 건설형에만 열려 있는 LTV 완화를 매입형에도 허용하고, 매입형 리츠가 미분양 아파트를 사들이면 자금난에 몰린 중소 건설사와 시행사에도 출구가 열린다. 정부가 키운 임대주택을 정부의 세금 잣대가 다시 묶는 한, 서민이 깃들 집은 끝내 늘지 않는다.