건설정보포탈-토탈엠앤에이

‘20% 빗장’에 갇힌 작은 디벨로퍼들

PFV(프로젝트금융투자회사)는 한때 부동산 개발의 꽃이었다. 시행사와 금융기관이 손잡고 세운 페이퍼컴퍼니가 수천억원짜리 사업을 굴리며 수익을 나눴다. 그러나 금리가 치솟고 분양시장이 얼어붙자, 황금알을 낳던 거위는 부실을 낳기 시작했다. 2025년 9월 말 부동산 PF 익스포저 177조9000억원 중 ‘유의·부실우려’ 여신만 18조2000억원이다. 태영건설의 워크아웃에 이어 신동아건설·삼부토건까지 법정관리로 쓰러졌다.

부실의 공포 앞에서 대주(금융기관)는 빗장을 채우기 시작했다. 자금력이 부족한 시행사 대신, 신용도 높은 시공사가 빚을 대신 갚겠다고 약속해야 대출 문이 열린다. 책임준공 확약은 기본이고, 공사 기한을 하루만 넘겨도 PF 채무 전액을 떠안는 채무인수까지 요구한다. 안전장치라지만 문턱은 갈수록 높아졌다.

정작 이 문턱을 넘을 선수는 몇 남지 않았다. 국내 시행사의 자기자본은 총사업비의 5% 수준에 불과하고 나머지는 고금리 브릿지론으로 메운다. ‘옥석 가리기’는 현실에서 ‘큰 돌만 남기기’로 변질됐다. 자본도 신용도 두툼한 대형 디벨로퍼에게만 자금이 흐르고, 작은 시행사와 중소 건설사는 입구에서부터 발길을 돌린다.

좁아진 문을 더 좁힌 것이 다름 아닌 정책이다. 금융위원회는 지난해 말 PF 자기자본비율을 2027년부터 4년에 걸쳐 끌어올려, 종착점에서 20%에 못 미치면 사실상 ‘보통’ 등급에도 들지 못하게 했다. 미·일 평균이 30%인 점에서 방향은 옳지만, 평균 5% 안팎인 우리 시행사에게 20%는 까마득한 벽이다. 개발 주체의 양극화는 더 조용히, 더 빠르게 진행된다.

그렇다면 작은 손에게도 자리를 내어줄 길은 없을까. 현물출자 양도세 이연을 도입하면 땅을 가진 작은 시행사도 출자로 자본을 채울 수 있다. 자기자본 20% 규제는 중소 사업장에 완화된 기준과 유예를 줘야 하고, 시공사 한 곳에 채무인수를 떠넘기는 대신 HUG·HF의 사업자보증을 중소 사업자에게 두텁게 배정해야 한다. 빗장은 도둑을 막기 위한 것이지, 식구를 가두기 위한 것이 아니다. 부실은 걸러내되, 작은 손이 들어설 한 뼘의 틈은 남겨두어야 한다. 그 틈이 곧 시장의 미래다. /김형준 숭실대학교 회계정책연구소 부소장