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[보라매칼럼] 전·월세 시장 안정 해법은 ‘민간 공급 활성화’

주택시장 위기는 매매보다 임대시장에서 먼저 감지된다. 전세 매물 급감과 월세 부담 가중은 실수요자의 주거 불안을 키우고, 결국 매매시장으로 번져나간다.

최근 수도권을 중심으로 심화하는 전·월세 시장의 불안은 주택시장 전체를 흔들 수 있는 뇌관이다.

전·월세 시장의 화두는 ‘공급 가뭄’이다. 서울 아파트 전셋값은 1년 넘게 쉼 없이 우상향 중이다. 전세 물건은 올해 초 대비 25% 이상 증발했다. 수요는 있는데 공급의 혈관은 막힌 전형적인 수급 불균형 구조다. 임대차 시장의 불안은 무주택자를 매수 시장으로 내모는 등 시장의 변동성을 키우는 핵심 변수다.

정부가 구원투수로 내세운 매입임대 정책은 현실과 동떨어져 있다. 정부는 2027년까지 수도권에 매입임대주택 9만 가구를 공급하고, 이 중 6만6000가구 이상을 서울과 경기에 집중 공급하겠다고 공언했다. 하지만 실적은 저조하다. 올해 1~4월 공공기관의 매입 계약 실적은 목표치의 10% 정도에 불과하다. 치솟은 공사비와 토지비를 반영하지 못하는 공공과 수익성을 따지는 민간의 엇박자 때문이다. ‘좋은 집은 비싸서 못 사고, 싼 집은 수요자가 외면하는’ 구조적 한계를 극복할 수 있도록 공급 체계를 손질해야 한다.

먼저 임대차 시장을 산업화하고 기업형 민간임대를 육성해야 한다. 미국의 어바인컴퍼니처럼 자본력과 관리 역량을 갖춘 법인이 장기 보유하며 수익을 창출하는 모델이 필요하다. 단기 분양 차익이 아니라 장기 임대 수익이 매력적인 사업 모델로 자리 잡도록 세제와 금융지원책을 마련해야 한다.

둘째, 정책의 일관성과 예측 가능성을 확보해야 한다. 올해 말 종료를 앞둔 ‘상생임대주택’ 제도는 또 다른 불안 요인이다. 임대료 인상률을 연 5% 이하로 묶는 대신 양도세 비과세 등의 혜택을 주는 제도가 폐지된다면, 민간임대 공급은 위축될 가능성이 크다. 특히 입주 물량 가뭄이 누적된 서울 주요 지역의 타격은 클 수밖에 없다. 개인 임대사업자를 시장 안정의 주요 공급 주체로 인정하고, 제도를 연장·보완해야 하는 이유다.

셋째, 비아파트 시장의 공급 생태계를 복원해야 한다. 서민과 청년층의 주거 사다리인 비아파트 부문에 대한 다주택 규제를 유연하게 전환하는 방안을 검토해 볼 수 있다. 투자 수요가 사라지면 공급도 줄어든다는 단순하지만 명확한 사실을 인정해야 한다. 규제 완화를 통해 민간 자본이 다시 공급의 마중물 역할을 하도록 유도해야 한다. 투자 수요의 숨통을 틔워줘야 민간 자본이 공급 시장으로 흘러들고, 전·월세 시장도 안정된다.

주택시장 안정의 출발점은 집값이 아니라 임대차 시장이다. 임대차 시장의 선진화는 건설업을 넘어 서민 주거와 국가 인프라 안정을 도모할 수 있는 중차대한 과제다. 정부와 업계가 손잡고 임대시장의 둑을 단단히 정비해야 할 때다. 임대시장의 둑이 무너지면, 집값 안정이라는 성벽도 흔들린다.
/최진석 한국경제신문 기자