[법률노트] 공동주택의 하자담보책임
실무상 건축물의 하자담보책임을 구하는 소송이 빈번한데 그중에서도 집합건물의 하나인 공동주택에 대한 하자담보책임이 문제 되는 경우가 많다.
신축 아파트에 입주한 후 전유부분이나 공유부분에 여러 가지 하자가 확인될 경우, 구분소유자들은 입주자대표회의(이하 입대위)를 통해 집단소송을 제기해 그 분양자나 시공자 또는 시공자의 보증인을 상대로 ‘하자보수에 갈음하는 손해배상’을 구하게 된다. 이 경우 주로 적용되는 법률이 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)’이다.
집합건물법 제9조는 집합건물의 분양자나 시공자의 구분소유자에 대한 하자담보책임에 관해 규정하면서 민법제667조 및 제668조를 준용한다고 정하고, 집합건물법 제9조의2는 담보권의 존속기간을 정하고 있다. 즉, 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는데, 철근콘크리트공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자는 5년, 설비공사, 목공사, 창호공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년, 마감공사의 하자 등 하자의 발견․교체 및 보수가 용이한 하자는 2년으로 정해져 있다.
민법 제667조는 ‘하자가 있는 때에는 상당한 기간을 정해 그 하자의 보수를 청구하거나, 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다’고 정하고, 집합건물법 제9조의2는 ‘담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 기간 내에 행사해야 한다’고 정한다. 따라서 하자담보책임기간은 그 기간 내에 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 제척기간이고, 다만 재판 외의 권리행사도 가능하므로 위 기간은 출소기간(出訴期間)이 아니다.
한편, 구분소유자는 통상 건축에는 문외한이므로 모든 하자를 적시하지 않고 포괄적으로 청구해도 되고, 기간 내에 하자보수청구권을 행사하면 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 제척기간까지 준수되는 것으로 본다는 것이 판례다.
문제는 공동주택관리법 제36조에도 ‘사업주체가 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 지고 담보책임의 기간은 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다’고 돼 있고, 공동주택관리법 제37조 제2항이 ‘사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다’고 정하고 있어 위 규정에 의한 손해배상 청구도 가능한지 의심된다는 점이다.
판례는 이를 부정한다. 공동주택관리법 시행 전의 주택법 제46조 제1항이 문제된 사안이지만 주택법 규정은 공동주택의 입대위에게 사업주체 등에 대한 하자보수청구권을 부여할 뿐 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권까지 부여한 것은 아니므로 입대위는 위 규정을 근거로 사업주체 등에게 하자보수를 청구할 수 있으나 그에 갈음하는 손해배상 청구권을 갖지는 못한다는 것이다.
공동주택에 발생한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 구분소유자에게 인정되는 권리이므로, 입대위는 해당 구분소유자로부터 권리를 양도받아야만 이를 행사할 수 있다. 또한 민법이 정한 채권양도 방법에 따라 채권을 양도받지 아니한 경우 적법한 권리행사가 아니어서 제척기간을 준수할 수 없게 되므로, 실무상 채권양도의 적법성이 문제되는 경우가 많다.
아파트와 같은 공동주택에 하자가 발생하면 입대위가 구분소유자를 대신해 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하는 경우가 많은데, 적법한 권리행사인지를 판단하려면 근거되는 법규나 채권양도 방법 등 관련 법리를 정확히 이해할 필요가 있다. /노만경 법무법인 바른 변호사·전 서울중앙지방법원 부장판사·전 대법원 재판연구관
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