뉴스종합 환경 법무법인 지평의 법률이야기 상가임대차를 둘러싼 분쟁법무법인 지평의 ‘법률이야기’
‘상가건물 임대차보호법’은 상가건물 임대차에 관한 특례를 둬 국민 경제생활의 안정을 도모할 목적으로 2002년부터 시행됐습니다. 이 법의 적용을 받는 상가건물은 사업자등록의 대상이 되는 건물을 가리키므로(제2조제1항), 예를 들어 종교, 자선단체, 동창회 등의 사무실처럼 사업자등록을 하지 않은 경우는 적용대상에서 제외됩니다. 또한 법령에서 정한 각 지역별 보증금 한도를 넘는 임대차도 이 법의 적용을 받지 않으므로 주의해야 합니다.
이 법은 현실의 분쟁을 해결하기 위해 여러 차례 개정을 거듭해 왔습니다. 지난 연말 일부개정을 거친 ‘상가건물 임대차보호법’(법률 제15791호)이 오는 4월17일 시행을 앞두고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
첫째, 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 ‘최초 임대차기간을 포함해 10년’까지로 확대했습니다(제10조제2항). 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인(건물주)에게 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다(제10조제1항). 종전에는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함해 5년을 초과할 수 없도록 했는데, 5년으로는 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기돼 이를 반영한 것입니다. 다만 개정법이 시행된 후 계약을 최초로 체결하거나 갱신하는 경우에만 개정된 10년의 기간 조항이 적용된다는 점을 주의해야 합니다(부칙 제2조).
둘째, 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간을 ‘임대차 종료 6개월 전부터’로 확대함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보다 강화했습니다(제10조의4제1항). 종전에는 임대인이 준수해야 하는 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지로 제한하고 있었는데 기간이 짧다는 지적이 있었기 때문입니다. 이 조항은 앞선 계약갱신요구권 행사기간 연장과 달리 현재 존속 중인 계약관계에도 즉시 적용됩니다(부칙 제3조).
셋째, 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수기회를 보장하기 위해 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조제1호에 의한 전통시장은 권리금 회수기회 보호 등의 규정 적용을 제외하는 대상에서 제외했습니다(제10조의5제1호). 일반상가 임차인에 대한 권리금 회수 기회를 보장하면서도 대다수의 영세상인이 영업하고 있는 전통시장은 포함되지 않아 논란이 있었던 것을 시정했습니다. 이 조항도 현재 존속 중인 계약관계에 즉시 적용됩니다(부칙 제4조).
넷째, 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치해 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 했습니다(제20조부터 제22조까지 신설). 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가지므로(제21조에서 준용하는 ‘주택임대차보호법’ 제27조), 위원회 조정절차를 적극 활용할 필요가 있겠습니다. /박보영 변호사 bypark@jipyong.com
박보영 변호사 bypark@jipyong.com
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