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韓 '분양' 위주 탈피 … '시공 · 운영' 선순환 사업체계 구축,,,

주택시장 호황기 '끝' … 日 임대주택기업 비즈니스 모델로 본 생존방법

日低성장기에 성장한 건설사 다이토켄타쿠 · 다이와하우스 등 대부분 임대주택사업 메이커 '임대부문-신축공사' 시너지 적정 매출 · 이익 높이는 구조

韓 '업역 칸막이' 부터 없애고 적극적 금융지원 뒷받침돼야

한국도 일본처럼 주택시장 호황기가 마무리되고 있는 만큼 ‘분양’ 중심의 단기사업에서 ‘개발ㆍ관리ㆍ운영’의 장기사업으로 비즈니스 모델을 전환해야 한다는 진단이 나왔다.

19일 한국건설산업연구원은 ‘일본 임대주택기업의 비즈니스 모델 분석’ 연구보고서에서 “우리나라보다 먼저 저성장기에 진입한 일본의 경우, 장기 저성장기에 성장한 건설사는 대부분 임대주택사업을 영위하는 주택메이커”라며 “한국 건설사들도 본격적인 저성장기 도래 이전에 시장 지위 선점을 위한 사업모델 전환이 시급하다”고 분석했다.

일본 주택건설회사인 다이토켄타쿠가 2015년 기준으로 관리하는 임대주택(주거+비주거) 수는 총 94만가구. 이는 2016년 인천광역시 전체 주택 재고량(96만가구)과 맞먹는다. 일본의 민간업체 1개사가 우리나라 광역지자체 1곳의 전체 주택 규모를 관리하고 있는 셈이다.

다이토켄타쿠는 1990년대 후반부터 주택 임대사업에 본격 뛰어들어 급성장했다. 1992년엔 매출액 0.2조엔에 불과했지만 2011년에는 1조엔을 달성했고, 2016년 현재 1조4116억엔으로 성장했다. 임대주택사업 분야인 부동산 부문 매출은 지난 15년간 19.9% 늘었다.

허윤경 연구위원은 “일회성 완성공사와 달리 토지주와의 장기계약을 바탕으로 사업을 진행하는 임대주택사업 특성상 매출액이 누적적으로 발생한다는 점에서 증가세가 계속된 것”이라고 설명했다.

특히, 임대주택 부문과 신축공사 부문 간의 시너지로 적정 매출과 이익을 확보하고 있다. 임대주택사업으로 매출을 확보하고, 완성공사는 이익을 높이는 구조다. 매출 1조엔대를 넘어선 2010년 이후에는 영업이익률이 7% 내외로 안정적이다.